又是新面孔!如皋市國企79.12億搖中亦莊X47R1地塊

又是新面孔!如皋市國企79.12億搖中亦莊X47R1地塊

這是嚴肅君的第611篇推送

北京6月土拍月,真的是高潮迭起。

前天越秀20比1搖中海淀四季青大地塊,“大吉”出圈;今天亦莊新城X47R1地塊,再次吸引多達31家房企參與競拍。

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有些房企雖然還尚未在北京土拍市場有所斬獲,但已經是混了個“臉熟”的老朋友了—

華潤、城建、中鐵建、中鐵、保利、興創、中海、金隅、太原萃豐、綠城、建發、山西裕通晟+上海錦祥德睿、中能建、招商、南通江海港、首開、華僑城、揚州華鵬、江蘇師山、如皋市潤皋、中糧、廈門國貿、華髮、中皋、金茂、中建玖合、天恆+廣安置業、建工、南通神輝、港中旅、東方雨虹+南通海門海泰。

線上競價階段,亦莊新城X47R1地塊就已獲得多達31輪報價,觸達土地合理價格上限,現場現房銷售面積競拍階段,各家房企舉牌也毫不猶豫,5分鐘再次觸頂,轉入搖號。

最終中皋置業勝出,總價79.12億+5.3萬平現房銷售,拿下亦莊新城X47R1地塊。

又是新人!據查,中皋置業是如皋市市屬一類地方國有企業富皋萬泰集團的子公司。

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同日出讓的朝陽奶西地塊和石景山廣寧村地塊全部拿地情況如下~

截至目前,北京2023年已成功出讓16宗宅地,土地收入共計超523億元。

1.

亦莊新城X47R1地塊的火,是意料之中的。

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首先來自於價格上的倒掛。

其實對於這宗緊鄰中海京叄號院的年度神地,早在出讓之前,投拓圈及媒體已經猜了好幾撥銷售指導價,從8.5萬/平到10萬+不等。但最終確定的是一個“白菜價”—期房7.7萬/平,現房7.9萬/平。

要知道,亦莊是過去三年北京樓市表現最好的板塊之一,尤其河西區二手房價格漲幅在30%左右,金茂系社區已有掛牌超10萬的房源。

目前尚在售的中海京叄號院,河西5年來唯一純商品房,唯一純改善新盤,均價7萬/平左右。

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其次在於,近年來區域價值提升。

具體表現在,亦莊經濟的向上發展,河西區配套的日益完善。

2022年經開區全年GDP達2800億,僅次於東西海朝,工業總產值也達到全市佔比22.2%,無疑是北京經濟增長的新一極。

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而人大附中招生,龍湖天街開業,亦莊T1線開通,使得整個河西區地段價值大幅提升。

最後,地塊本身友好度UP。

據說X47地塊最開始容積率是3,這次調成2.3,甚至低於中海京叄號院的2.5。

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業內人士曾推測,該地塊大概率會走城市大平層豪宅的路子,拼外立面,拼戶型設計,拼精裝投入,這樣才能與周邊一堆限競房、回遷房做出差異化。

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以上三點,最終指向的是流速的確定性,而這種確定性在當下的土地市場,對於開發商來說,太珍貴了。

2.

可能亦莊新城X47R1地塊過於耀眼,同日出讓的朝陽奶西村地塊,只吸引了4家房企或聯合體參與競拍,分別是中建智地+朝開、金茂、城建、招商。

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其中,就在奶西板塊,已入市的中建宸園開發企業是中建智地,望京樾則是由金茂與首開聯合開發。

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而6月11日剛剛開盤,並官宣熱銷22.9億元的望京雲尚開發企業金隅,並未報名新地塊競拍,可能正忙着安排網籤吧~

截至目前,奶西板塊共出讓4宗宅地,其中3個項目已開盤。

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從土地容積率和產品打造來看,望京樾與金隅望京雲尚都是容積率2.2,銷售指導價8.5萬/平,主打100平起的改善產品,實際成交價在8萬出頭。

而中建宸園和新地塊,都是容積率1.4,目標指向總價預算更高的豪宅和別墅玩家。

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值得一提的是,中建宸園當年銷售指導價8.9萬/平,而新地塊期房價格雖然也是8.9萬/平,但現房價格提到了9.1萬/平。

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也算是,暗戳戳的漲價了。

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新地塊佔地面積約7.13萬㎡,建築面積約10.5萬㎡,包含住宅及B4商業用地,其中商業用地建面49030平,佔比近一半,十分考驗開發商的資金實力和招商運營能力。

3.

同樣存在這項考驗的,還有石景山廣寧村地塊。

由四個小型地塊組成,其中2015和2019爲住宅用地,限高30米,2009爲基礎教育用地,2027爲配套商業服務用地(超2萬平)。

地塊屬性複雜,配建又多,所以只有中海新城和保利兩家大型央企參與競拍。

石景山作爲中海新城的“根據地”,除了月初剛拿下的衙門口713地塊,目前只有中海長安譽一個項目在售。

沒想到今日在廣寧村“失手”,最終由保利以總價36.2億+溢價率12%拿下。

具體到地塊本身,跨過阜石路和高井溝入河口公園,就是門頭溝,算是處於兩區交界。

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周邊1公里左右在售二手房,多爲80年年代建成,掛牌價多在4萬/平以下。

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廣寧村銷售指導價6.2萬/平,大概率賣不到,但地塊樓面價不到3萬/平,還是有利潤空間的。

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